截至2026年4月，国家税务总局韶关市税务局联合市住房和城乡建设管理局正式发布了《韶关市2022年土地增值税扣除项目金额标准》，明确规定了韶关本土房地产开发项目中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费及公共配套设施费的单位面积扣除上限，为停滞或争议已久的“旧房清算”提供了可量化的本地化核算依据。
一、政策背景：为什么此时出台“扣除标准”？
土地增值税清算向来是房地产税务管理的“深水区”。过去在韶关，部分房企对开发成本核算口径理解不一，导致清算审核周期长、争议多。为了优化税收营商环境、推动房地产业良性循环，韶关市税务局基于全市建筑造价数据和市场行情，专门制定了这套贴合本地实际的标准。简单来说，就是给成本抵扣划了一道“硬杠杠”，既防止税款流失，也避免企业因标准模糊而多缴冤枉钱。
二、标准内容：构成与计算方法“新”在哪里？
此次发布的标准最大的亮点是“四类成本、一视同仁”。核心构成细化为：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费。计算方法上，不再完全依赖企业自行报送的账目票据，而是采用“单位面积金额核定法”。如果房地产企业实际发生的建安成本等远超税务局公布的每平方米参考上限，且无正当合规理由，税务机关将直接按照《标准》核定的金额进行扣除。
相较于以往模糊不清的“合理成本”判定，如今变成了透明的数字比对。例如，韶关某旧改项目若发生高层住宅的基础设施费，清算时扣除上限将直接参照标准中设定的每平方米XX元指标，一目了然。
三、适用范围与关键办理步骤
该标准适用于韶关全市范围内符合土地增值税清算条件的房地产开发项目。如果你关注的楼盘或准备接手的地块涉及以下条件，必须关注此标准：
- 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
- 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
- 直接转让土地使用权的；
- 主管税务机关要求清算且已到达清算条件的。
办理清算的核心步骤简化为四步走：
- 数据核对：登录广东省政务服务网，下载填写《土地增值税清算申报表》，将自身账目成本与《2022年标准》逐项对比。
- 资料报送：整理立项批文、施工合同、结算书及发票等凭证，通过“粤省事”预约或直接前往韶关市行政服务中心税务窗口提交。
- 审核认定：税务人员依据新标准进行案头审核或实地核查，对超标准列支部分予以调整。
- 结论出具：确认应补或应退税额，完成清算。
四、新旧差异与深度影响分析
为了让韶关房产从业者更直观理解变化，我们将核心差异整理如下：
| 对比维度 | 旧政执行模式 | 2026年新政（2022标准） |
|---|---|---|
| 成本扣除依据 | 主要依靠企业提供发票、合同，辅助部分中介报告 | 以政府定期发布的单位面积金额标准为上限红线 |
| 争议焦点 | “合理成本”难以界定，人为裁量空间大 | 超标部分若无通顺商业理由，直接不予扣除 |
| 征管效率 | 审核周期长，部分旧案久拖不决 | 标准化比对，大幅缩短清算审核时间 |
| 房企影响 | 部分企业虚增成本侵蚀税基 | 倒逼企业规范建安发票管理，留存真实合规票据 |
直接影响群体：在曲江、武江、浈江及新丰、乳源等各县区有在建或已售待清算楼盘的房企财务人员。对于普通购房者虽是间接相关，但规范成本核算能有效避免开发商因清算补税压力大而压缩后续楼盘配套质量的情况，对提升韶关整体住房品质有正向推动作用。
温馨提示
建议韶关各房企财务负责人务必注意：2026年发布的虽是“2022年”标准，但它通常是当前在审清算项目的“度量尺”。请立即检查手里项目是否存在建安成本核算与该标准严重不符的情况。如有疑问，可直接拨打韶关市税务局纳税服务热线或前往各办税服务厅咨询，切勿抱侥幸心理擅自调账。此外，可随时在“粤省事”小程序上查询社保及部分税务办理进度，实现指尖问政。
- 办理地点：韶关市民服务中心或各区（县）行政服务中心
- 咨询方式：拨打 12345 市民热线，工作日 9:00-17:00
- 推荐使用粤省事在线办理，节省排队时间。
- 注意事项：月底及节假日前后人流较多，建议错峰办理
