南京出台城市更新新政：2026年5月起，老旧住房自主更新可提取住房公积金并提高贷款额度，新增建筑面积将不受规划容积率指标制约，成为本轮政策调整的最大亮点。
当前，全国住房政策正加速向“存量优化”转型。国家住建部近期明确提出要推动收购存量商品房用作保障性住房，并推进现房销售制。在此背景下，南京率先发力，聚焦老旧住房“自主更新”这一难点，出台了包含公积金提额、容积率奖励、财政补贴在内的一揽子新政。这不仅是对城市有机更新的深度探索，更是对居民“住有宜居”诉求的直接回应。
政策核心变化：从“政府主导”到“居民自主”的跨越
本次新政最大的突破在于明确了“自主更新”模式。过去老旧小区改造多为政府统一规划、统一施工，居民参与度有限。现在，南京支持符合条件的老旧住宅实施成套化改造，鼓励居民成为改造的发起者和受益者。
具体来看，影响最广的是公积金政策的松绑。过去公积金主要用于购房，而此次新政明确，缴存人家庭可提取住房公积金用于支付老旧住房自主更新费用，同时大幅提高公积金贷款额度。这意味着居民无需先垫付大量资金，而是可以直接利用公积金账户余额和低息贷款来完成房屋更新，极大降低了启动门槛。
核心变化一：公积金提取与贷款额度双提升
为了让居民“改得起”，新政在金融支持上可谓真金白银。
- 提取范围扩大：缴存人及其配偶、父母、子女在内的直系亲属，均可提取公积金用于该套住房的更新工程。
- 贷款额度提高：对参与自主更新的家庭，公积金最高贷款额度在现有基础上上浮30%至40%。具体额度依据房屋面积、改造方案和家庭缴存情况综合核定。
- 财政补贴配套：对于纳入城市更新计划的项目，政府将按每平方米300至500元的标准给予财政补贴，补贴总额最高不超过5万元。
为了更直观地对比政策前后的变化，我们整理了以下表格：
| 项目 | 政策前 | 政策后（新政） |
|---|---|---|
| 公积金提取用途 | 仅限于购房、租房、大病等 | 新增：老旧住房自主更新 |
| 公积金最高贷款额度 | 按现行标准执行（如单人50万，夫妻100万，参考现有标准） | 上浮30%-40%（如夫妻最高可达约140万） |
| 财政补贴标准 | 无 | 300-500元/㎡，补贴上限5万元 |
| 新增建筑面积 | 受容积率指标严格制约，审批难 | 不受规划容积率指标制约 |
核心变化二：容积率奖励与公共服务优化
除了资金支持，空间上的“松绑”同样关键。新政提出，对于老旧住房的自主更新，新增建筑面积可不受规划容积率指标制约。这意味着，居民在合规前提下加装电梯、扩建厨卫、增加阳台等将成为现实，不再因“指标超标”而卡壳。
同时，为了提升整体居住品质，新政对公共服务设施（如教育、养老、托育等）的更新项目实行容积率奖励。开发商或社区在更新中配建托儿所、老年食堂等设施，可以获得额外的建筑面积奖励，从而激励社区补齐服务短板，实现“房子更新，生活提质”的双重目标。
哪些人群将直接受益？
本次政策主要面向以下三类人群：
- 老旧小区业主：特别是上世纪八九十年代建造的多层楼梯房，没有电梯、厨卫狭小、管线老化的居民。
- 中低收入改善家庭：无力购买高价商品房，但希望通过低成本装修改造提升居住体验的家庭。
- 多子女及养老家庭：对住房空间有实际扩容需求，或需增设适老化、儿童活动设施的家庭。
申请流程与条件
具体操作上，居民需先向所在社区或街道提出自主更新申请，待纳入年度更新计划后，即可进入实施阶段。核心条件如下：
- 房屋产权清晰，无司法纠纷。
- 房屋建成时间原则上超过20年，且结构安全可控。
- 全体业主就改造方案达成一致意见，并签署协议。
- 改造方案需通过消防、结构安全及规划审批。
所需材料：
- 房屋不动产权证复印件。
- 更新设计方案及施工图。
- 全体业主同意书及出资证明。
- 公积金提取/贷款申请表（可在线填报）。
执行时间与生效范围
该政策自2026年5月20日起在全市范围内施行，适用区域涵盖鼓楼、秦淮、玄武、建邺等主城区以及江宁、浦口、六合等近郊区。符合条件的老旧住房无论是否位于历史风貌区，均可申请，但涉及文物或历史建筑的改造需额外履行审批程序。
温馨提示
1. 公积金贷款额度上浮需在申请时主动声明“自主更新”用途，建议在办理前通过南京公积金APP或线下网点进行额度预审。
2. 财政补贴为先改后补模式，工程竣工验收后凭发票申请，请务必保留好全部合同及票据。
3. 容积率奖励政策实施后，部分楼栋可能会因扩建导致采光影响，建议居民在协议阶段充分沟通，必要时引入专业测绘机构进行日照分析。
4. 如您的房屋位于城市更新重点片区（如夫子庙、老门东周边等），审批速度可能更快，且配套补贴标准或更高，建议优先咨询属地街道。
南京此次新政，本质上是一场“以居民为中心”的存量空间革命。它不仅盘活了公积金这一沉睡资产，更通过容积率松绑和财政补贴，精准破解了老旧住房“改不动、改不起”的顽疾。对于有志于改善居住条件却不愿搬离老城的南京市民来说，这无疑是一次前所未有的政策红利窗口期。
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